周轉資金好幫手

退休後、或者即將退休時買房，可能需要比過去有更多的準備。

對借貸機構來說，把錢借給什麼年紀的人並沒什麼不同，「平等借貸法案」(Equal Credit Opportunity Act)禁止借貸者因顧客年齡不同而給予差別待遇。

借貸機構借款給年長者的重要依據仍是所得、資產、信用報告、信用分數，這些都會在借款人提交的文件上載明，考量重點是還款能力。

退休後申請房貸，要提供資料說明將從退休金、社安金、401(k)或IRA等個人退休帳戶獲取多少收入，而不像退休前那樣提供W2 薪資證明。

根據房地美(Freddie Mac)的借貸指導原則，借款人可根據401(k)、IRA金額衡量房貸支付能力，貸方也可將借款人支付的利息、社安金收入、信託基金、股利收入甚至出售事業的所得納入放款考量；然而，假如借款人仰仗的資金來源是設有到期日的IRA、401(k)或信託支付，借貸機構將調查這些資金是否會持續達三年之久。

另一房貸業者房利美(Fannie Mae)的指導原則是，借貸機構應在借款人收入來源停止、或者各項提領資金在房貸到期前耗盡資產時，慎重考量借款人的還款能力。

假如您靠資產借款，要了解借貸機構只會認定債券、股票或共同基金70%的帳面價值，因為這些金融商品有變動性。

年長者申請房貸的考量要素

根據波士頓學院退休研究中心(Center for Retirement Research at Boston College) 2018年調查資料，全美60歲或60歲以上背負房貸的人在1980到2015年間約增加24%；合格會計師凡托(John J.Vento)說，年長者首要目標應該是在財務能力範圍內生活，確保退休後資金不會用完，不致於75歲了還有大筆房貸要付，而且不知如何籌款。

房貸是預期外費用，而且往往金額龐大，可能迫使退休人士刷卡度日以維持生活水準，導致財務困境。

稅賦優惠向來是老年人想自己擁有房屋的因素，但最近稅收改革法案讓2019年所得稅申報出現變化，連帶改變了自有房屋的稅賦優惠。這些變化包括：1) 標準扣除額增加使得納稅人逐項列舉所得稅的可能性降低；2) 財產稅扣除額限定1萬元，限制了高稅收州許多居民的扣除額；3) 新購房者房貸利息扣除額降低；4) 房屋淨值或信用額度貸款只有在用於家庭裝修時，利息才可免稅。

凡托很多客戶過去逐一列出扣稅項目，但在2019年報稅季不再這麼做，並沒有因房貸而受益。

老年人申請重新貸款和房屋淨值貸款

老年人想要有穩定收入並不容易，所以，房貸重新貸款或房屋淨值貸款成了誘人選擇。

傳統的房貸重新貸款讓屋主獲取更有利的利率，還可調整貸款期限。至於提現重新貸款(cash-out refinance)不僅讓屋主獲得金額更大的新房貸，還可得到新舊房貸差額的資金，但前提是要有足夠財力。

美國獨立社區銀行家協會(Independent Community Bankers of America)房貸政策高級副總裁海尼(Ron Haynie)說，購房時應認真評估打算留在該房產的時間，因為重新貸款會衍生費用，此外，如果目前的房貸十年內就會還清，最好繼續保有，因為傳統固定利率房貸的最後幾年，大部份還款直接用於償還本金。

房屋淨值貸款讓老年人可憑藉房產來獲取現金，屋主必須每月還款，否則，最終可能導致抵押的房屋送交法拍，而且，這種貸款確立之初需支付相關費用。

老年人申請「反向抵押房貸」(Reverse Mortgages)

屆滿62歲並擁有房屋可考慮採用；借款人以住屋為抵押，借貸機構借出的錢是按月提供，而非整筆給付，貸款期間不必還款，直到借款人搬家、或者過世時才還款。

借款條件是：抵押的房子必須是主要住所、借款人必須能支付房屋稅／保險費／保養費、必須與住房諮詢機構會面。海尼說，這種貸款對一些老年人是救星，有助於支付醫療費和其他日常開支。